フラット35ってなに？

A.長期固定で住宅ローンを借り入れる場合、人気がある住宅ローン商品の一つです

全期間固定金利型住宅ローンの代表ともいえるフラット３５。返済終了まで金利が変わらない安心感の一方で、変動金利（半年型）などに比べると金利は高めで、金利タイプを選ぶときに迷う人も多いでしょう。そこで、民間の住宅ローンと比較した、フラット３５のメリットやデメリットを見ていきましょう。

フラット35のメリット

金利が変動しない

フラット３５は、最長で35年間、借入時の金利が最終返済まで変わらない全期間固定金利の住宅ローンで、毎回の返済額も一定です。金利が上昇する局面になった場合でも返済額は変わらず、安定した返済が可能なため、返済計画が立てやすくなります。このように、金将来の金利の変動を気にせず、安心して利用することができることが最大のメリットと言えるでしょう。

審査が緩やか

住宅ローンを借りる際には審査があり、民間の金融機関が販売する住宅ローンと比較すると審査が緩やかです。フラット３５は年収による返済負担率（年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下）は決められているものの、勤続年数は問わないなど、転職したばかりの人や自営業の人などでも審査に通りやすく、融資が受けやすい点は、フラット35のメリットと言えるでしょう。

団体信用生命保険（団信）への加入が任意

「団体信用生命保険に加入できること」が多くの民間住宅ローンの借り入れ要件になっています。つまり、健康状態が良好でない場合は団体信用生命保険に加入できず、住宅ローンを借りられないことも考えられます。一方でフラット35の場合、団信への加入は任意となっています。健康状態の関係で団信へ加入することができず、住宅ローンを利用できなかった人にとって、団信への加入が任意である点は、メリットの一つと言えるでしょう。

保証料0円・保証人不要

借入時にかかる諸費用の点では、ほとんどの民間住宅ローンには「保証会社の保証が受けられること」という借り入れ要件があり、保証料が必要になります。それに対してフラット３５は、保証人や保証料は必要ないため、諸費用を抑えることが可能です。ただし、事務手数料がかかるところが多いので確認しましょう。

繰上げ返済手数料無料

住宅ローンの繰り上げ返済を利用する場合、1～3万円程度の繰り上げ返済手数料が必要になる場合がありますが、フラット35の場合、繰上返済の手数料がかかりません。

フラット35のデメリット

金利が変動しない

【フラット３５】は全期間固定金利型ですので、変動金利（半年型）や当初固定金利型に比べると金利は高めで、毎回の返済額も高くなります。市場の金利が下がった場合でも、金利は変わらず、返済額を減らすことはできません。

物件に利用条件がある

民間の金融機関が販売する住宅ローンと異なり、フラット35を借り入れするためには、住宅金融支援機構独自の基準を満たす建物であることが必要です。物件が以下の利用条件をクリアしている必要がある点にも注意しておきましょう。全ての住宅で利用できるわけではないという点も、フラット35のデメリットの一つと言えるかもしれません。
・一戸建て住宅：床面積70㎡以上
・マンション：床面積30㎡以上
・物件購入価格が1億円以下
・フラット35の住宅技術基準に適合していること

基本的に諸費用を含めて借りることできない

住宅購入には、住宅ローンの事務手数料、登記費用、火災保険料など、さまざまな費用がかかります。民間の住宅ローンではこれらの諸費用を含めて借りられる場合がありますが、フラット３５では基本的に諸費用を含めて借りることはできず、諸費用分は現金で用意する必要があります。

団体信用生命保険に加入する場合は、別途特約料が毎年必要

団体信用生命保険の特約料は、民間の住宅ローンでは通常金利に含まれているため、別途負担する必要はありませんが、フラット３５では「機構団体信用生命保険特約」に別途加入することとなり、加入する場合は借入残高に応じた特約料を、住宅ローンの返済額とは別に毎年支払う必要があります。

フラット35は、様々な金融機関で取り扱っており、長期固定で住宅ローンを借り入れる場合、人気がある住宅ローン商品の一つです。
一方で、すべての金融機関でフラット35という名称を使用しているため、どの金融機関が取り扱うフラット35も同じもとの考えてしまいがちですが、実際には取り扱う金融機関によって、フラット35の金利や手数料等が異なります。
フラット35を利用する際は、各金融機関が取り扱うフラット35の内容をよく比較した上で選ぶことが大切です。